甲、乙、丙三人各自於民國43年向A承租土地為建築竹木造房屋，租約記載租期為一年，然非一定一年一訂，有時係數年換一次約，然逐年提高租金。迄52年間始未再正式訂約，然Ａ仍行收租。92年間至98年間甲、乙、丙三人之繼承人甲1、乙1、丙1三人陸續將竹木造房屋改建為磚造房屋，因A輾轉將土地所有權移轉登記予B，渠三人改建均未取得土地所有權人同意。迄102年間B為使用土地，主張甲1、乙1、丙1之租期早已屆滿，其得收回土地，是否有理由？(25分)107 司法四等
【解答】
B主張無理由，理由如下:
(一) 按民法第451條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。查甲、乙、丙三人與A雖自民國52年後未再締結租賃契約，惟甲、乙、丙三人繼續使用土地且A仍然繼續收受租金，依民法第451條規定，應視為存有不定期限之租賃關係。
(二) 復按民法第425條第1項，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。復按最高法院91年度台上字第1064號民事判決意旨，因繼承而生之讓與應類推適用此規定。準此，本件繼承人甲1、乙1、丙1得主張類推適用民法第425條第1項之所有權移轉不破租賃之規定。
(三) 惟該同條第2項規定，前開規定於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。有爭議者係該條項係於89年債編修正所新增，是否溯及適用於該條項增訂前既存之租賃契約，不無疑問。對此，最高法院98年度第2次民事庭會議決議意旨認為，基於法律不溯及既往原則，並保護債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，應認於修正前成立之租賃契約，無第425條第2項適用之餘地。
(四) 查民國52年後，甲、乙、丙與 A之土地租賃契約即為不定期限之租賃，已如前述。依前開最高法院決議意旨，本件應無民法第425條第2項之適用，故本件繼承人甲1、乙1、丙1得依民法第425條第1項，主張各該租賃契約對於其仍繼續存在，B自不得主張租期已屆滿請求返還土地。
